Se vendeu ou está a pensar vender a sua casa, não se esqueça de contar com as mais-valias dessa transação. Contudo, existem algumas situações que lhe conferem isenção das mais-valias.

Quando ocorre a venda de um imóvel, é preciso ter em conta as mais-valias decorrentes dessa transação. Simplificando, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu e o preço pelo qual comprou o mesmo imóvel. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. As mais-valias têm obrigatoriamente de ser declaradas no IRS, tal como os seus outros rendimentos. Contudo, existem algumas situações que possibilitam a isenção das mais-valias. 

Em que situações há isenção das mais-valias?

1) SE REINVESTIR EM HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE

Se reinvestir o valor obtido na venda do imóvel num outro também destinado à sua habitação própria e permanente (tem de ser a sua morada fiscal), então terá direito a isenção das mais-valias e de pagar o respetivo IRS sobre as mesmas. Contudo, tenha atenção ao seguinte:

1. A isenção das mais-valias depende do tempo que separa a compra da nova casa e a venda da antiga. Ou seja, se vender a casa primeiro, tem 36 meses para comprar outra e reinvestir o valor da venda. Até lá, a tributação da mais-valia fica suspensa, pois ao apresentar o seu IRS deve comunicar às Finanças, através do anexo G, a intenção de aplicar o valor da venda. Depois de comprar a nova casa, o fisco irá apurar a mais-valia tributável.
2. Se comprar primeiro a casa nova e vender a antiga, pode vender a antiga nos 24 meses seguintes e comunicar ao Fisco que o valor da venda foi aplicado no imóvel que comprou anteriormente.
3. Depois da compra da casa, tem de alterar a sua morada fiscal para esse endereço (habitação própria e permanente) até 48 meses após vender a casa antiga. 

 A exclusão de tributação será parcial se o reinvestimento também for parcial. Se por exemplo só reinvestir 80% do valor da venda, então a isenção das mais-valias será proporcional ao que reinvestiu (80%), e sempre cumprindo as regras mencionadas acima.

2) AQUIRIU O IMÓVEL ANTES DE 1989?

Se adquiriu a casa antes de 1 de janeiro de 1989, as mais-valias geradas pela sua venda, também ficam isentas de imposto. No entanto, terá sempre de declarar essa operação no Anexo G1 da sua declaração de IRS, onde irá referir as mais-valias não tributadas.

3) É REFORMADO OU TEM MAIS DE 65 ANOS?

Para os contribuintes reformados ou com mais de 65 anos de idade também se aplica a isenção das mais-valias em imóveis. Para tal, será necessário reinvestir o valor da venda do imóvel. A aplicação do valor das mais-valias na aquisição de um contrato de seguro, na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou na contribuição para o regime público de capitalização pode ser considerada “reinvestimento”. Em suma, os contribuintes reformados ou com mais de 65 anos podem reinvestir destas formas as mais-valias em imóveis.

Ano 2021 – as mais-valias em imóveis – Atenção que a isenção das mais-valias através da amortização do crédito para habitação deixa de ser possível!

A partir deste ano, apenas existe isenção das mais-valias na venda de habitação própria e permanente, se houver reinvestimento numa nova habitação. Até 2021, uma das formas de reduzir o valor das mais-valias a tributar era usar o valor da venda na amortização do crédito à habitação do imóvel a vender. Tratou-se de um regime excecional criado em 2015 para fazer frente à crise financeira. A partir de 2021, isso deixa de ser possível. Quem vender a casa em 2021 pode na mesma amortizar o crédito, contudo só será considerada como “reinvestimento” a parte do valor da venda que exceder o capital amortizado. Se não houver valor acima deste, então não há “reinvestimento” e deixa de haver qualquer isenção das mais-valias.

Não dispensa a consulta da legislação em vigor.